区域性综合开发项目的主要开发模式、开发流程和融资方式

三、区域性综合开发项目的主流模式

目前，国内的园区开发模式主要分为重资产和轻资产两大类。

（一）、重资产类开发模式

1、完全地方政府掌控模式

管委会直属管理运营。例：国内大多数经济技术开发区。

2、国有平台公司运作模式

政企分开，国有平台公司运作，相对市场化。例：新加坡裕廊模式下的苏州工业园。

3、政企合一开发模式

开发公司和管委会两块人马一套牌子，属于在市场早期比较常见的模式，目前基本已政企分开或政企合作。例：早期的宁波大榭。

4、产业新城开发模式

A 政府与B 产业新城开发商在规定的年限内，就C 产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议，一般采用PPP 模式。例：华夏幸福基业。

5、产业地产商模式

以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，获取开发利润。例：联东U 谷，天安数码城。

6、主体企业引导模式

业内龙头企业或高校获取土地后自建园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚。例：海尔、中兴自建的产业园。

（二）、轻资产类开发模式

1、运营品牌输出模式

售卖乃至分拆"运营能力"，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。这一模式有诸多优点，可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务，但这种模式需要在业界已经拥有非常成熟的运营经验。例：亿达中国。

2、资产证券化模式

将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成 reits 快速变现，这种运作以普洛斯为典型代表，也是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式;但无论是中国式 reits，还是搭建境外架构，产业地产 reits 还面临着自身的行业难题，比如收益稳定可靠的优质资产稀少、产业用地年限较短并有进一步缩短的可能等，都限制了产业地产借用 reits 推行轻资产的可能性。例，普洛斯。

3、搭建产业服务平台模式

从产业的角度出发，以产业为核心聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点；但是" 卖服务"的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成"卖服务" 的用户基础。光凭借"卖服务"这单一来源显然难以支撑整个公司。例：富春硅谷。

4、投资孵化模式

"房东变股东"，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益 ;但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源金融资源的整合能力要求非常高，实际上非常难以复制。例：张江高科。

此外，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择，如产业地产商+住宅开发区商;产业地产商+产业地产商; 产业地产商+实业企业等。例：启迪和协信联手成立启迪协信;万科和天安数 码合作成开发物流园。

目前，产业园区已经进入存量运营时代，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移，解决园区企业在重资产拓展过程的风险，但是产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，笔者认为，纯轻资产运营是较难复制的，应该轻重结合。

无论是哪种模式，都是企业根据自身情况做出的理性、甚至阶段性的选择，只靠租售收入不一定低端，资产证券化也不一定高端，这些模式无高下优劣之分，适合自己的就是最好的。